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12月9日，华润有巢REIT在上海证券交易所正式上市，这是第4只保障性租赁住房公募REITs，此前3只保障性租赁住房REITs上市后的良好表现，使投资者对华润有巢REIT上市后的表现充满了期待。

近两年来，无论是保障性租赁住房，还是公募REITs，都是不动产领域的高频热词。然而，不少人好奇二者究竟与普通人有什么关系？其实关系很大，两个词几乎覆盖了土地、楼市、城市的发展与建设，大的来说是房地产市场供给侧结构性改革的需要，践行“租购并举”住房制度；小的来说影响着新市民、青年人的住房利益、幸福指数和投资收益。

保障性租赁住房源于顶层设计推动

也应了市场的需求

很多人会把保障性租赁住房和曾经的廉租房混为一谈，实则二者有着本质差异。廉租房面向的是城市特困人口，由政府主导建设，只收取象征性的房租。当前的保障性租赁住房面向的是新市民、青年人，由政府、房地产企业、地方城投企业等多主体参与，房租大多是市场价的九成。可以说，保障性租赁住房的“保障性”之名，又承担了增进新市民、青年人居住品质感、获得感、幸福感、安全感的全新的时代诉求。

“十四五”期间，全国计划建设筹集870万套（间）保障性租赁住房。市场能消化这么大体量吗？答案是能。根据《中国住房租赁市场指南》一书统计，我国当前租房人口规模可达1.835亿人，当前住房租赁市场年租金收入达到3.18万亿元。而1.835亿的租房人口约占我国人口总量的13%，距离发达国家成熟市场30%左右的住房租赁人口比例还有较大上升空间。

在相当长的一段时间里，我国住房供应体系中租赁市场存在明显短板。这与中国人固有观念里“我要有属于自己的房子”执念有关，更与住房租赁市场供应量短缺、质量不佳、租约不稳定、缺乏规模化集中化的机构经营者有关。如果能租得很舒心，一些人的买房动力就会打折扣，租房就会越来越成为一种常态化且被普遍接受的生活方式。这一点在发达国家均得到多次验证。

因此，保障性租赁住房既源于顶层设计的推动，也应了市场旺盛的租赁需求，是践行“租购并举”的关键一步。通过大量房源的入市，让市场的选择变多，同时通过鼓励多主体参与，培养锻造了一大批专业化、机构化住房租赁企业，共同培育出一个长期租赁市场，最终受益的正是在都市打拼的新市民、青年人。

试想一下，如果经常有人分享，“公寓组织家乡菜试吃啦！”“公寓开了一个24小时书店。”“下雪天，公寓管家冒雪铲出一条步道，感动！”这些集中式长租公寓能在消失的公共空间、精细的社会分工、频繁的人员流动背景下，解决租房人群对品质的要求，缓解非理性的买房冲动，同时也彻底改造邻里关系，扩充都市青年的朋友圈的需求，找到归属感。这是分散式公寓无法比拟的。

公募REITs既有助于形成品质型租住生活

又能缓解新市民置业“上车”焦虑

高品质的集中式长租公寓，解决的是人们对于美好生活的向往。但也要看到，这个市场还处在“小学生”阶段。与传统的房地产销售相比，租赁住房尤其是保障性租赁住房不是把一栋住宅或一个社区建漂亮再销售出去那么简单，并非高周转、高利润行业。要获得可持续发展，仍需土地与金融的“给养”。一方面，政府通过让渡部分地价，把住房租赁企业的前期成本和风险给降下来；另一方面，行业的民生特性决定了它需要的钱一定是大钱、长钱投入，同时对回报率没有不切实际的要求。

这样的钱哪里去找？公募REITs提供的正是长期的有效的金融来源。土地、金融“输血”给企业，能够让市场主体多起来大起来活起来强起来，良性竞争的终局就是行业创新活力被激发，租房者的消费体验提上来。这一头一尾的支持，就能促进行业商业闭环模式加速推进，最终变“输血”为“造血”，成为集中式长租公寓可持续发展的重要保证。

根据《中国住房租赁市场指南》一书统计，截至2022年2月，美国共有21支租赁住房REITs公开上市发行，总市值近2400亿美元，占全国REITs总市值约15%。正是因为REITs的上市流通，美国住房租赁行业正式进入了成熟阶段，并逐步发展成为全球规模最大的住房租赁市场。

除了能够给养住房租赁市场，对于我们普通人来说，公募REITs也能一定程度上缓解买房置业的焦虑。尤其对于现在的新市民、青年人来说，毕业了以后很难有买房“上车”的机会了，成本和代价太大了。当公募REITs锁牢了保障性租赁住房之后，相当于拥有资产产权的N分之一，就与资产的增值关联在一起，就像很多人买房十年，房子涨了十多倍一样。

当我们有了对冲房价上涨的金融工具，可以随着能力的增长去慢慢加仓，保证能够“随时上车”，实际上能让人逐渐安静下来。年轻人可以选择住在任意的社区里，为孩子未来布局，或者投资自己去读书，不再绑架在“自有住房”这个枷锁里，其实是把整个人的生命状态释放出来了。当然，这也意味着普通人可以通过参与公募REITs，分享市场高质量发展的红利。

关于住房租赁行业高质量发展的要素还有很多，其持续获得政策加持，且兼具不动产和服务双重属性，同时与金融紧密结合，以数字化、智能化作为发展引擎，可为社会经济发展带来持续动能和诸多深层次的改变。然而，目前市场上鲜有住房租赁行业类的书籍，以系统化思维、浅显易懂的语言探讨住房租赁企业逻辑与商业模式等问题的更是少之又少。

《中国住房租赁市场指南》是由住房租赁领域从业多年且深度参与中国住房租赁市场规划与设计的专家学者领衔创作，以市场功能视角，剖析了住房租赁行业对我国宏观经济稳定可持续发展及房地产转型升级的价值，系统全面阐述了中国住房租赁市场建设的必要性和紧迫性，在大量调研的基础上，深入探讨了中国住房租赁市场的发展逻辑、实践路径以及行动方案，有助于读者真正认识中国住房租赁市场的价值，以及未来发展的机遇与挑战。对于关心房地产和基础设施建设与运营的中央及地方政府、企业、投资者，都具有实践价值和参考意义。

住房租赁市场的春天已经到来。长远来看，住房租赁企业能有合理回报，新市民、青年人享有可承受的租金，继而向租购同权不断突破，住有所居、住有宜居的梦想一定能照进现实。

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*来源：本文节选自领航·第四届住房租赁产业国际论坛内容及行业专著《中国住房租赁市场指南》，2022年12月出版。

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